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曾经的华南五虎，雅居乐为何陷入新困境？
01
过去有多辉煌，现实就有多暗淡。
在中国地产行业，“华南五虎”的沉浮录充满了太多跌宕起伏的剧情，有人上岸领跑，有人已走到了悬崖之边。
碧桂园、恒大二虎越战越猛，成为整个地产行业的状元、榜眼，体量皆奔万亿而去。雅居乐、合生、富力三虎则各陷各的泥潭，绞尽脑汁欲自拔。
掉队三虎之中，雅居乐极具代表性，从企业创始人陈卓林曾遭遇的重大个人危机到企业“豪赌” 旅游 地产的滑铁卢再到如今的巨额负债压顶。
“雅居乐式困境”集齐了中国地产企业惯有常见的危机组合序列。
和很多“泥腿子”出身的地产大佬们不太一样，1962年出生于广大中山的陈卓林明显家境要好出不少，陈卓林毕业于美国哈姆斯顿大学，1985年，陈卓林带领兄弟在家乡中山三乡创办了一家集生产、销售和批发于一身的家私工厂——中山市时代家具厂，为雅居乐集团的创始公司。
但坊间有传言称，在陈氏兄弟财富积累的过程当中，其父亲起到了重要的作用，甚至有传言陈氏家族最初的资本积累是在其父亲在世时完成的，他们的父亲是雅居乐真正的奠基人。
陈家五兄弟组成的中国房地产界的“兄弟连”独树一帜，在老三陈卓林的带领下，兄弟五人的家具厂越做越大，也积累了第一桶金。
经营家具厂期间，陈氏兄弟转战港澳，敏锐地觉察到港澳人士到内地养老度假成风，置业需求高涨。
1992年，陈氏五兄弟开始涉足地产业，并在三乡开发了第一个项目雅居乐花园，这成为雅居乐地产事业的起点。
此后陈卓林和雅居乐一发不可收拾，屡战屡胜，雅居乐在1993年至1997年连续赞助“香港小姐选美大赛”，彼时雅居乐九成以上的业主来自港澳地区。
随后陈氏五兄弟相继开发中山雍景园等项目，鼎盛时期，雅居乐甚至占据了中山房地产市场70%的份额。
1997年金融风暴后，港澳市场受到的冲击可想而知，陈卓林将雅居乐的战场转向了内销，重点发力珠三角市场。
2002韩日世界杯，国人振奋。也在这一年，雅居乐大本营外的首个项目广州雅居乐花园开盘，据说陈卓林本人亲自开着自己的奔驰车，接待业主看房。
2005年，陈卓林迎来了又一 历史 时刻。雅居乐正式在香港联交所主板挂牌上市。此时，雅居乐已经打开了全国市场，其楼盘遍布中山、广州、佛山、成都、西安、南京、三亚、重庆等18个城市，“华南五虎”之一的雅居乐声名显赫。
此后数年间，在陈卓林、陈卓贤和陆倩芳（陈卓林妻子）“三人决策团体”的合力下，雅居乐的全国化步伐和 旅游 地产开发势如破竹，成为地产行业一支重要的力量。
还是那句话，最光鲜亮丽的时候，就是危机潜伏的时候。
2012年，陈卓林陷入了“涉嫌非礼28岁女下属一案”，犯了很多成功男人都要犯的错，被警方以非礼罪行正式拘捕，后获准以5000元现金担保外出。此事前后折腾了大半年，至次年3月陈卓林才被撤销控罪，条件是向受害人书面道歉、支付医疗费并提供公司推荐信件。
这场风波对陈卓林的个人名誉和颜面带来了不小的影响，同时给雅居乐公司也带来了一定的冲击，公司市值蒸发了28亿。
2014年，雅居乐腾冲项目因违规建设高尔夫球场，被国家发改委和国土资源部叫停；同年卷入“云南官场反腐”更是让雅居乐受到了更大的“重创”。
“权”和“色”依然是功成名就的企业和企业家的“绊脚石”。
02
在地产行业，说到雅居乐，绕不开要说的一定是清水湾。
清水湾的成功不仅将 旅游 地产的开发推向了一个新的高度，也将雅居乐的开发模式找到了方向和标签。
2006年，雅居乐一边庆祝上市一周年，一边将筹码押注在 旅游 地产。
向来低调的陈卓林显示除了难得一见的高调手笔，在海南陵水圈下清水湾1.5万亩土地，总体约900万平方米，支付地价24.18亿元。雅居乐规划投资200亿元，将清水湾打造为复合型海滨度假新区。
特别强调一下，当时拿下这些土地性交比超高，平均楼面价仅242元/平方米。
此后的热销传奇轰动全国，成为媒体的焦点，创造了很多神话：
2009年开篇大卖64亿，连续7年稳居海南楼市销售榜首，多次夺得全国单盘销售冠军。
自2009年开售以来，清水湾即为雅居乐年度销售贡献了极大比例，最高时达到总销售额的三分之一，几乎成为公司销售业绩的晴雨表。
尝到甜头的雅居乐“大兵压境”，进一步“重仓”海南，先后投资了文昌月亮湾、文昌铜鼓岭星光城、海口金沙湾、万宁山钦湾等多个项目，使其在海南的土储不断上升，2015-2017年分别占到公司总土储的29.65%、31.97%、35.06%。
与很多头部房企积极全国化深耕核心城市不同，雅居乐的这招“险棋”最终还是带来了可以想象的局面和结果。随着限购政策等出台推进，清水湾的神话戛然而止。
有业内专家分析，雅居乐遭遇发展危机某种程度上就是由于战略定位失误：
过度依赖 旅游 地产、清水湾的成功不可复制、土地结构单一。
外部市场的由盛转衰显而易见，内部的重大贪腐也在滋长蔓延。
陈卓林将企业内部反腐的刀挥向了海南，调查显示海南区域总裁简毓萍有严重的贪腐行为。
通报文件这样描述：2010年至2013年，雅居乐集团海南区域总裁简毓萍担任海南区域营销部负责人期间，多次收受外部人员巨额贿赂，利用职务之便违规圈定优质房源给外部人员转卖牟利，其行为已严重违反公司制度并损害公司利益，构成重大廉政违纪，并且涉嫌刑事犯罪。
市场遇冷和内部重臣巨额贪腐如两记重拳打在了陈卓林的身上。
在500亿规模徘徊难进多年的雅居乐眼看着被华南其他虎的差距越拉越大。
时间来到2016年，雅居乐终于长出一口气，一改过去5年业绩未达预期的窘境，销售额首次突破500亿大关。
但此时仰望榜首发现，恒大和碧桂园均突破了3000亿大关。
03
有个数据，雅居乐2010年至2018年其年化复合增长率仅15.6%，远低于与之处于同等规模的同行。
看到差距，要追赶的“救命良药”非举债高周转莫属。
从拿地来看，雅居乐的“孤注一掷”非常明显。
数据显示：2017年至2019年，雅居乐通过招标、拍卖、挂牌及股权收购等方式大量增添新土地，其新增的土地储备分别为964万m2、1111万m2、1090万m2，较2017年之前的新增规模翻了数倍。
2019年，雅居乐迎来了自己的里程碑时刻，成功迈入了地产千亿俱乐部阵营。
欢欣鼓舞之余，发现雅居乐负债压顶、增收不增利、经营性现金流很差的局面非常突出。
今年4月，评级机构穆迪和标普双双将雅居乐的评级展望从“稳定”调整为“负面”，在评级机构的观点中，都提到了雅居乐的负债问题，2019年，雅居乐的负债已达到2078.95亿元。
标普指出，雅居乐房产开发业务扩张的执行进度比预期的缓慢，导致其在过去2年举债收购后盈利增长依然疲弱。同时，雅居乐的利润率或仍将面临土地成本上升和海南楼市限购政策带来的下行压力。
还一个更让陈卓林神伤的是雅居乐的实际盈利能力。
具体来看，2019年雅居乐实现净利润92.33亿元，该指标于2016年-2019年同比增幅分别为32.49%、122.30%、23.27%和10.47%，增速创新低。
其中，归母净利润为75.12亿元，同比增长为5.43%，增速也为近4年最低。
有业内人士一语中的：大部分的利润都要被欠债的利息吃掉了。
与此同时，2019年，雅居乐收获了上市以来“最差”的经营净现金流。
2019年，雅居乐经营活动产生的现金流量净额为-145.51亿元，同比2018年下降了653.69%。
04
高周转未能给企业带来基本面改观的同时，高周转带来的“并发症”在雅居乐身上不断显现。
多地项目遭业主集中维权，工程事故和各种违规事件多次在雅居乐旗下的项目发生。
2019年6月，住房和城乡建设部网站发布事故快报显示，海南省海口市秀英区雅居乐(03383)金沙湾 健康 教育新城项目A1001地块发生高处坠落事故，死亡1人。
此外，雅居乐在云南的西双林语项目也因违规遭主管部门通报。通报称，雅居乐自2011年起，未经批准占用景洪市嘎洒镇40.67公顷（610.01亩）土地建设西双林语项目，形成售楼部、人工湖、景观绿化等。被立案查处。
类似这样的违规被主管部门通报不是个案。
比项目违规被通报更为致命的是近日雅居乐因违规被罚三年内禁止在苏州拿地，这个处罚对于目前要拼命拿地冲规模的雅居乐来说无疑“雪上加霜”。
陈卓林有个非常独特的爱好，喜欢粤曲。还发过个人的粤曲专辑《心曲雅韵》。成为了国内第一个发表粤曲专辑的企业家。
把粤剧唱好，讲究的是功底，把地产这台戏唱好，又何尝不是？
负债2300亿！雅居乐的利润被谁“吃”了？
文 | 金卫
在房地产持续调控之下，一些房企走在规模与多元化之间。
素来被称为地产界“华南五虎”之一的雅居乐集团控股有限公司在成功迈进千亿阵营后，这几年加大了多元化转型。
日前，雅居乐集团公布2020年业绩，实现营业收入802.45亿元，同比增长33.2%；实现归母净利润94.75亿元，同比增长26.1%。
这份财报数据较为靓丽，但却暴露了雅居乐集团债务水平居高不下的老问题，尤其是永续债的规模仍有136亿，可谓是国内房企永续债之王。
雅居乐成立于1992年，是一家以地产为主，多元业务并行的综合性企业集团，现已形成地产、雅生活、环保、卓雅教育、雅城科创、房管、资本投资和商业管理八大产业集团。
2020年，雅居乐地产全年合约销售金额1381.9亿元，同比增长17.1%；今年1~2月，地产合约销售金额合计265.3亿元，同比大幅增长231.6%。
据克而瑞数据显示，2020年雅居乐集团以1049.9亿操盘金额位居房企第33位；以780.7万平方米操盘面积位居第30位。
雅居乐2020年全年预售贡献来自逾80个城市216个项目，其中新开售项目46个，位于华南、华东、海南及云南、华北等区域。
从近几年的销售额来看，雅居乐2018年首次突破千亿，2019年实现1179.7亿元，同比增幅14.9%；2020年继续稳住千亿水平。
截至2020年末，雅居乐土地储备达5301万平方米。其中，雅居乐在粤港澳大湾区的土储达1354万平方米，占总土储的25.5%。随着中央政府对推进大湾区建设的具体实施意见及行动计划的加速落地，雅居乐将进一步受益。
雅居乐管理层在23日举行的业绩发布会上透露，对公司今年发展势头依然乐观，全年目标销售额为1500亿元，再上一个台阶。
华南一直是雅居乐重点布局区域，其中海南又是雅居乐的重仓区。早在2009年，雅居乐海南清水湾项目入市，十年间，雅居乐通过重仓海南尝到了大甜头。
2017年，雅居乐仅海南清水湾一个项目预售金额就近170亿元，公司2017年整体预售金额为897.06亿元，同比增长52.36%。但成也海南败也海南。
2018年，因海南实行“全域限购”政策，雅居乐整个海南市场的预售金额才约100亿元，降幅明显，这种影响持续至今，受海南区域受限购政策影响，雅居乐集团高毛利率项目确认销售收入大幅下降。
2019年，雅居乐集团毛利率下降13.4个百分点至30.48%，2020年整体毛利率再度下滑至30%。
这两年，我国房地产行业近年来增速放缓，房企赚钱越来越困难，不少房企提出多元化的战略，雅居乐也一样。
早在2016年，雅居乐集团提出多元化发展战略，“希望未来5-6年，整个集团地产占一半，其他产业占一半。”
正是在此背景下，雅居乐开启多元化布局，拓展环保、商业、物业、建设等多元化业务。不过，目前雅居乐多元化的主要方向为物业和环保类项目，2020年集团多元化业务收入为107亿元，占雅居乐整体收入的13.3%，占比较低，离预期较远。
一方面房地产增速下滑，雅居乐依然在全国布局拿地，另一方面多元化投入仍需要大量资金。这直接导致了雅居乐大量举债，其中就包括美元债。
作为早年在港上市的地产企业，雅居乐与境外资本市场打交道经验丰富，相比同行企业，雅居乐拥有更为顺畅的境外债务和银行市场融资渠道。
2019年，雅居乐共计发行了14亿美元的优先永续资本证券，这一数字相当于当年国内所有房企发行美元债永续规模的1/3。一度被视为新任“永续债之王”。
2020年，雅居乐集团在境外新发行两只优先票据，合计融资9.83亿美元。
目前，雅居乐集团存续5只美元债，存续规模22.83亿美元，其中将有两只合计11亿美元的优先票据于一年内到期。
值得注意的是，今年3月初雅居乐集团2025年10月到期的美元债跌幅创纪录，创出该券自2020年10月发行以来的最大单日跌幅。
在境内债券方面，目前雅居乐集团存续2只债券，存续规模为30亿元，其中一只18亿元私募债将于今年10月11日到期。
截至2020年末，雅居乐集团资产总额为3137.65亿元，总负债2367.95亿元，净资产769.7亿元，资产负债率75.47%。
从房企融资新规“三道红线”看，雅居乐集团扣除预售款外的资产负债率为71.9%，净负债率为61%，现金短债比是1.3，踩中一道红线归为“黄档”。
另一个指标数据是永续债。财报显示，截至2020年末，雅居乐集团的永续债规模为136.37亿元。
所谓永续债，又称无期债券，顾名思义就是没有明确到期日或到期日非常长的债券。它并不规定到期期限，持有人也不能要求清偿本金，但可以按期取得利息。但如果把永续债计入负债，雅居乐的净负债率将大幅提升超过红线。
由于永续债通常都有利率跳升机制，企业在3、5年如果选择续期债券，必须付出更高的融资成本。永续债虽然可以一时掩盖真实负债率，但要付出高额的利息。在降杠杆的同时，永续债将会持续蚕食公司利润。
有报道称，如果计入永续债影响，那么雅居乐的净负债率则为114%。而且长期背上永续债，利率将越来越高，最终会吞噬掉大量公司利润。
总体上看，雅居乐的有息负债高企，2020年雅居乐集团借款成本为73.36亿元，同比上升3.6%，融资成本为6.56%。
近年来，由于收购武汉长凯、中民物业等公司股权，雅居乐集团的商誉规模上升，由2018年的18.42亿元上升至42.65亿元，如业绩不达标未来存在一定商誉减值风险。
值得一提的是，近年来雅居乐集团还因施工违法违规行为屡次被媒体曝光。
从营收和净利来看，雅居乐集团虽然业绩亮眼，其“三道红线”也仅踩中一条。但细看之下，那是得益于永续债和股权融资的掩护，如果抛开这些，雅居乐的债务数据就不那么好看。
龙光集团风险控制室莅临雅居乐集团法务部对标交流
2018年7月24日上午，龙光集团的风险控制室总经理杨小兰、法务部总监谢照丰等一行4人前来雅居乐中心与集团法务部开展对标交流。雅居乐集团法务部总经理尚东宁及部门代表参会，双方开展热烈的沟通与交流。
龙光集团创立于1996年，是一家围绕地产、交通、金融的三大主业，龙光集团并涵盖商业运营、教育产业、健康产业、物业服务等八大业务的大型综合性集团，龙光集团地产荣获2018房地产百强企业第26名。
雅居乐集团本次来访的风险控制室系龙光控股集团职能部门，下设法务部与合规部，负责龙光集团核心板块内部风控及研究并控制新板块合规风险等。尚东宁总对杨小兰总等一行人到访交流表示热烈的欢迎。
交流伊始，我部曹国宏经理介绍了雅居乐集团从“华南五虎”逐步发展至今成为全国知名的大型综合性集团的历程及重大记事，然而并详细讲述了雅居乐地产、雅生活、环保、教育、建设、房管等集团多元化业务发展情况，展望了公司的筹建与发展包括资本、园林、商业等共计十大集团的战略规划，分享了目前法务部架构、职责及所取得的荣誉等。
龙光集团的谢照丰总监为我部介绍了龙光集团概况、发展历史、核心业务等，并为我部介绍了龙光集团的经典地产项目，讲述了龙光集团地产在深圳获取“地王”的发展历史，然而同时还对龙光集团风控室及下设法务部、合规部的组织架构、职能定位及职责说明进行了详细的介绍。近期间，来宾对尚东宁总荣获“2018年ALB中国十五佳总法律顾问”表示赞赏，并希望藉此次交流取经的机会，双方能进行深入交流与讨论。
在这次会上，双方就地产行业风控的定位及发展进行了深入探讨：杨小兰杨总指出，未来随着地产投资并购发展到一定阶段，干净合规的项目越来越少，“硬骨头”将越来越多，但是由于项目大多源于早期小老板、小公司所获的土地，项目尽调及协议谈判往往直接面向小老板、小公司，因此更加凸显风控与合规的重要性，龙光集团正是基于此设立控股集团风控室；尚东宁总表示，行业常见的风控职能与范畴包括但不限于项目前期尽调、中期把控、后期履约监督等，但风控职能的定位与企业自身特点、企业文化、发展风格、产业范围、所处地域均具有密切的关系，因此不能一概而论。但是随着地产市场竞争白热化，作为专业部门，应做到在控制风险的同时亦要支持业务发展；杨小兰总强调，虽然地产公司的发展风格、自身特点不尽相同，但法务风控等专业职能的设置均应保持独立性、客观性，若专业职能的设置未能避免利益冲突，则这种设置本身即是风险。
会议结束后，我部邀请龙光集团一行到雅居乐中心33楼展厅参观，我们为龙光集团来宾详细介绍了雅居乐过去26年的发展历程、所取得的卓越成就以及未来的发展蓝图。杨小兰总在展厅留言墙上写下了对雅居乐的美好祝福。
龙光集团和雅居乐集团法务部将继续响应公司号召，与先进同行保持沟通，不断找差距、找方向、定目标，不断提升行业视野及综合能力。
正定雅居乐现状
正定雅居乐现在为停工状态。正定新区雅居乐御宾府位于正定新区新城大道与恒阳路交叉口东行约1500米的位置，该项目是雅居乐集团进驻石家庄负责开发建设的小区项目。截止到2022年10月20日，该项目的开发集团雅居乐集团受疫情影响资金链受到严重冲击，对该项目的资金链短缺，无法正常施工，导致停工，具体开工时间待雅居乐集团官方公告为准。